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yabovip2三水区西南街道广海大道中27号商业城一、二、三、四区物业项目征集承租方项目
发布时间:2019-08-12     阅读:790

项目名称

yabovip2三水区西南街道广海大道中27号商业城一、二、三、四区物业项目征集承租方项目

项目编号

FSAE[2019]T005

挂牌价格

88.4167万元/月(折合1061万元/年)

挂牌起始日期

2019年8月12日

挂牌期满日期

2019年9月6日

所在地区

yabovip2三水区西南镇

所属行业

 

一、转让标的基本情况

转让标的基本情况

yabovip2三水粤三房产有限公司计划对yabovip2三水区西南街道广海大道中27号商业城一、二、三、四区物业(占地面积12193.27平方米,总建筑面积44150.2平方米)进行整体升级改造,努力探索发展“互联网+教育+电商+展销”的产业模式,彻底改变目前破旧状况、提升商业城的档次、重塑西南中心城区的地标形象。现拟公开征集一名具有资金、技术、管理、市场和人才等优势的战略承租方。

租赁用途

1.出租方出租上述物业给承租方用于开发教育培训产业,力争建设成为智慧教育城,为三水区教育事业、产业转型升级和跨界融合进行准确的市场定位和技术支撑,故承租方承租或转租后,使用物业的实际经营者经营范围应限定在:教育、双创、办公、市场、餐饮、公寓、酒店及与之相关的商业配套项目

2.承租方或物业实际使用者在经营中不得擅自改变物业的用途,如需改变上述经营用途的,必须事先向出租方申请并经得出租方同意。

3.目前带有租约的租赁物业可继续按照原租约履行,待租约到期或终止后,该物业仍需按照上述限定的产业范围经营使用。

项目运营模式

本项目具体模式如下:

1.【租赁范围】本次招租标的为商业城一、二、三、四区公有资产部分37702.94平方米的物业经营权。由于公有资产物业中涉及两个权属人yabovip2三水粤三房产有限公司和yabovip2三水区公有资产投资管理有限公司(面积占716.43平方米),yabovip2三水区公有资产投资管理有限公司的上述公有资产一并委托yabovip2三水粤三房产有限公司公司进行出租管理。

2.【租赁期限】设定租赁期限为20年,自商业城一、二、三、四区移交给承租方按出租方的加固设计方案完成建筑物安全加固工程,且经出租方确认之日起计算(四区首层肉菜市场第2年移交给承租方)。20年租赁期满后,承租方所投资改造、改建、修缮、扩建、结构加固、装修、大型设备及配套设施(包括但不限于停车系统、监控系统、消防系统、中央空调、电梯、供水、供电设备)等无偿归出租方所有。

3.【租赁租金】3.1租金定价。拟定招租价格为884,167.00元/月(平均租金单价23.44元/平方米·月,折合约1061万元/年)。具体如下:    

商业城一、二、三区及四区二层夹层、二层租金为501,499.00元/月。给予承租方建设期内免租优惠,原则上不超过1年(建设免租期自承租方进场经营当天起结束);给予承租方租金优惠培育期1年,收取月租金的50%,即租金为A×50%。    

商业城四区(耀华路1号一、二座101)首层肉菜市场租金为382,668.00元/月。出租人第1年仍保留管理商业城四区首层肉菜市场的档(铺)位出租,并享有租金收益。在租期的第2年才移交给承租人管理,四区首层肉菜市场的租期为余下的19年。承租方须对肉菜市场进行翻新改造,并保证改造期间肉菜市场不能停业。肉菜市场因改造需搬迁到本项目其他物业内经营的,承租方可向出租方申请减免所占用物业的租赁价值,但所减免物业面积不得超过现肉菜市场的面积,减免周期不得超过6个月,双方签订补充协议。出租方须向承租方开具有效的租赁发票,承租方与出租方各付各税,并于每月10日之前缴清当月租金。

3.2租金递增方式。

商业城一、二、三区及四区二层夹层、二层物业的租金每两年在上一年租金的基础上递增5%。即第3-4年月租金为起始月租金×(1+5%),以此类推。

商业城四区首层(耀华路1号一、二座101)肉菜市场第2年移交给承租人,租金每三年在上一年租金的基础上递增5%。即第4-6年月租金为起始月租金×(1+5%),以此类推。

公开征集工作方式

1.报名登记:

在公告有效期内,产权交易机构为意向承租方的申请进行登记,并收取意向承租方交纳的项目保证金,做好意向承租方的资料收集及报名初审登记工作。挂牌期满,出租方对意向承租方提交的报名资料进行资格审查,经出租方确认资格后,由产权交易机构向符合资格的意向承租方出具受理通知书。

2.组织交易

(1)挂牌期满,如征集到1家合格意向承租方,则由出租方在合格意向承租方的见证下,对该合格意向承租方提交的参加评审文件进行确认,经确认后出租方与该合格意向承租方按照产权交易机构通知的时间和地点,直接签订项目协议。

(2)挂牌期满,如征集到2家或2家以上合格意向承租方,则采用综合评审方式确定承租方,出租方与承租方按照产权交易机构通知的时间和地点签订项目协议。

(3)挂牌期满,如未征集到合格意向承租方,则本项目终止挂牌。

(4)公开征集的评审方法和标准详见《yabovip2三水粤三房产有限公司关于商业城一、二、三、四区整体招租方案》。

综合评审流程

1.评审委员会的组成:评审委员会由7名评委组成,其中,出租方或其上级单位派出代表,共2名代表,其余5名由工程技术专家1名、经济管理专家1名、工商管理专家1名、高新技术服务专家1名和法律专家1名,共5名评审专家组成,评审专家的备选人员从相关专家库内的专家名单中随机抽取。

2.监督小组的组成:监督小组由2名组成,由出租方及其上级单位派代表组成。

3.评审基本程序:在规定的时间及地点,评审人受理接收合格意向承租方提交的参加评审文件;在规定的评议时间、地点组织评议委员会进行封闭式评议。

4.评审主要办法:采用百分制综合评分方法,其中,非价格标准占评分权重的70%,价格标准占评分权重的30%。共分为四个阶段,第一阶段为商务指标评审阶段,权重比35%;第二阶段为技术指标评审阶段,权重比35%;第三阶段为经济评审阶段,权重比30%;第四阶段为评审最终得分:评审最终得分=商务指标评审得分+技术指标评审得分+经济指标评审得分,综合评审得分最高的确定为承租方。

5.若评审中出现两个或两个以上合格意向承租方评审最终得分最高且得分相同的,按其商务指标评审得分从高到低顺序排列;如商务指标评审得分相同的,按技术指标评审得分从高到低顺序排列;如技术指标评审得分相同的,按经济指标评审得分从高到低顺序排列;经济指标评审得分得分相同的,得分最高的合格意向承租方现场抽签决定排序。

资产所有制

国有

二、出租方基本情况

出租方名称

住所(地址)

注册资本

法定代表人

监管机构(部门)

yabovip2三水粤三房产有限公司

yabovip2三水区西南街道广海大道中27号三区301

2227万元人民币

何健强

广东三水发展控股投资有限公司

行为批准情况

主管部门

广东三水发展控股投资有限公司

批准文号

《关于同意建商业城一、二、三、四区整体招租的批复(三发展复[2019]16号)》

意向承租方应当具备的条件

1.意向承租方须为中华人民共和国境内依法设立、有效存续的境内企业法人(以最新年检合格的营业执照为准)。本项目只接受单一企业法人,不接受联合体、分支机构申请报名;

2.承租方注册资本须不低于人民币1000万元(以最新年检合格的营业执照为准)。

3.承租方或承租方股东(包括自然人股东、法人股东)连续三年2016年、2017年、2018年的年度主营业务收入均不少于人民币1000万元。(提交相应年度的财务审计报告为准);

4.承租方或承租方股东(包括自然人股东、法人股东)在国内有5年及以上产业载体或孵化器的运营经验,并有运营建筑面积40000平方米及以上的单个项目的成功案例。(如为承租方自营的需提供营业执照,并以登记经营范围为准;如为承租方承租经营的则提供租赁经营合同、经营方的营业执照(以登记经营范围为准);如为承租方直接股东自营的需提供其营业执照(以登记经营范围为准)、股东身份证明(如公司登记注册时的股东出资证明或其他证明其股东身份的有效文件);如为承租方直接股东承租经营的需提供出租经营合同、经营方的营业执照(以登记经营范围为准)、股东身份证明(如公司登记注册时的股东出资证明或其他证明其股东身份的有效文件);

5.承租方或承租方股东(包括自然人股东、法人股东)在国内有“双创基地”的运营经验。(如为承租方自营的需提供营业执照,并以登记经营范围为准;如为承租方承租经营的需提供租赁经营合同、经营方的营业执照(以登记经营范围为准);如为承租方直接股东自营的需提供其营业执照(以登记经营范围为准)、股东身份证明(如公司登记注册时的股东出资证明或其他证明其股东身份的有效文件);如为承租方直接股东承租经营的需提供出租经营合同、经营方的营业执照(以登记经营范围为准)、股东身份证明(如公司登记注册时的股东出资证明或其他证明其股东身份的有效文件);

6.承租方或承租方股东(包括自然人股东、法人股东)运营的产业载体须取得省级(或省级以上企业孵化器、省级以上创业基地、省级以上产业园区、省级以上生产服务园区等)创新创业类资质或荣誉称号满1年及以上。(须提供国家部、委、局、省政府或省政府部门发布的认定文件);

7.承租方须同意接受并执行《yabovip2三水粤三房产有限公司关于商业城一、二、三、四区整体招租方案》和《三水商业城整体出租租赁合同》。

意向承租方应当具备的条件说明

1.本项目不接受联合体报名。因此,设定了条件1。

2.由于承租方租赁物业后需对商业城进行整体升级改造,且投入的金额预估不少于人民币6000万元,为此,要求承租方有充足的资金和良好的财务状况来保障支持,设定注册资本不低于1000万元,主营业务收入不少于人民币1000万元。因此,设定了条件2和3。

3.由于本次整体出租的面积达到37700多平方米,要求承租方至少应具备有相应建筑面积及体量的产业载体或孵化器的运营经验。因此,设定了条件4。

4.由于本次整体出租要求承租方具备“双创基地”运营经验,为本地区企业转型升级提供技术创新平台和企业孵化平台。因此,设定了条件5。

5.由于本次整体出租要求承租方具备较强的运营能力和突出成效。因此,设定了条件6。

意向承租方需提交的项目运营方案相关要求

出租方的投入要求:

(1)资产的结构安全鉴定。出租方聘请相关安全鉴定公司按照国家有关建筑工程设计、施工验收规范和房屋鉴定标准等规定对纳入商业城项目物业现状:包括地基基础使用情况、结构承载能力、结构侧向位移状况等进行安全鉴定。同时,出租方明确将根据安全鉴定报告结果,聘请具有相关资质的设计单位对承载能力未能满足现行规范的混凝土构件出具加固设计方案,由承租方按照出租方的加固设计方案,对建筑物实施加固工程,由承租方负责所需设计费用和加固工程费用,工程验收完成后,承租方可申请租金抵扣,抵扣金额以出租方核定为准,抵扣金额5年内抵扣完毕。出租方有权聘请监理机构对加固工程进行全程监督。

(2)公建部分的消防工程。由于物业无办理一次消防工程,确定承租方后,由出租方联同承租方共同聘请设计单位出具商业城项目的消防方案,由承租方负责公建部分的消防工程费用,工程验收完成后,承租方可申请租金抵扣,抵扣金额以出租方核定为准,抵扣金额5年内抵扣完毕。出租方将聘请监理机构对消防工程进行全程监督。

(3)供电设施增容。商业城现时使用1台800kva的变压器,由于二层以上一直空置,另一台1000kva的变压器已无法使用。确定承租方后,出租方联同承租方共同聘请设计单位出具商业城项目增容方案,经调研,计划增容至2500kva,由承租方负责该项工程费用,工程验收完成后,承租方可申请租金抵扣,抵扣金额以出租方核定为准,抵扣金额5年内抵扣完毕。出租方将聘请监理机构对用电增容工程进行全程监督。

承租方的投入要求:

出租方要求承租方在整个20年租赁期内,经出租方确认对商业城改造的实际投入金额不少于人民币6000万元,可分期分批实施。其中前5年整体装修改造预计不少于3000万元,后5年翻新修缮投入预计不少于1500万元,第11-18年的改造投入预计不少于1500万。具体分四期完成:第一期:第1-3年预计投入2000万元,完成外立面、给排水、大型设施设备系统以及肉菜市场的翻新的改造,完成室内不少于50%建筑面积的装修改造,具备基本的招商条件;第二期:第4-5年预计投入1000万元,继续完善部分设施设备的投入,完成80%建筑面积的装修改造;第三期:第6-10年预计投入1500万元,完成全部100%的建筑面积装修改造。第四期:第11-18年的改造投入(承租方必须在第18年末纳入核算的改造费用全部投入完成),根据业态要求和企业进出情况,机动、局部、分期进行投入1500万元。

出租方根据承租方提供本项目改造投入的有关账目资料(包括但不限于相关合同和支付发票票据等)和前期双方确定可抵扣的项目进行核算,若承租方改造资金未能按约定投入,可在6个月内补足改造资金投入,否则,需支付出租方应投入资金差额的10%作为违约金。投入资金按照上述四期分期核算考核。

改造的条件设定:

1.商业城项目整体升级建设改造须符合城市规划、建设、卫生、消防等部门的要求并通过相关部门审批。外墙立面改造及室内装修设计须按国家、省、市正式颁布的技术标准和规范由承租方委托具备设计资质的单位进行设计。承租方必须保证出租方免除因知识产权问题引起的索赔、补偿和相关费用。若因承租方原因造成出租方对外承担责任的,出租方就承担的一切责任要求承租方赔偿。

2.承租方在签订租赁合同后三个月内完成改造设计方案、图纸,提交出租方进行会审确认后,出租方联同承租方共同办理相关报建手续,包括但不限于:城市规划、建设、卫生、消防等部门的报建报备手续,有关改造报建的所有合法费用按照双方的约定负责。

3.承租方在保证建筑安全的前提下可以对房屋外墙进行装修,对房屋内的间墙、楼板、结构、水电设备等进行拆除、修缮、改建、扩建、结构加固及必要的功能整合(包括停车位的整合),但不得破坏原来的主体结构(包括但不限于梁、柱等)。

4.承租方可以设置天桥连接现有已建成的商业城广海路人行天桥,但需报相关部门同意方可施工。

5.经报批同意,承租方可将现有物业及场地根据需要改造成项目配套停车场。

6.改造工程的施工质量必须达到国家、省、部颁发的施工标准和技术规范的要求,承租方对工程的质量负全责,承担因工程质量引起的一切经济法律责任。出租方可按照工程的需要委派施工代表及聘请监理公司对施工进行检查、监督,以及对用于建设的材料进行抽检试验。

7.承租方所有的设备设施采购及供货服务需经由正常渠道,并将采购清单及货物合格证明(包括但不限于卫生、消防)交给出租方备案。

承租方应履行的义务

1.承租方须承诺按yabovip2三水粤三房产有限公司制定的《yabovip2三水粤三房产有限公司关于商业城一、二、三、四区整体招租方案》执行,并严格按照相关要求及时间节点对商业城项目进行改造。

2.承租方须承诺按交易机构的通知要求,签订yabovip2三水粤三房产有限公司制定的《三水商业城项目整体出租租赁合同》,并按照合同约定执行。

3.承租方须同意出租方在租赁合同起始之日将商业城公有资产的物业按照现状移交给承租方;四区首层肉菜市场在租赁期第2年将经营管理权移交给承租方。

4.承租方和出租方盘点资产现状交付,在20年租赁期满后,承租方所投入的包括可搬移的设备及设施可自行搬走,按双方约定其它固定装修部分资产(包括但不限于停车系统、监控系统、中央空调、电梯、供水、供电、消防系统等设备设施,详见双方签订的可保留固定资产清单)无偿归出租方所有。

5.承租方须承诺按交易机构的通知要求,缴纳交易服务费,以佛山南方产权交易所业已公示的收费标准为准。

6.在租赁期限内,承租方与入驻本项目的次承租人签订转租租赁协议时,其所签订租赁协议的租金单价原则上不能低于承租方按本协议约定向出租方支付的租金标准。若确因招商运营的需要低于本协议约定标准的,承租方需书面告知出租方,且租赁协议原件必须报一份给出租方备案。

7.在租赁期限内,承租方与入驻本项目的次承租人签订租赁协议后,必须于每季度首月10日前将上一季度所签订的租赁协议原件报一份给出租方备案,承租方须保证租赁协议真实有效。

8.承租方应在出租方移交商业城一、二、三区及四区二层夹层、二层整体物业使用之日起一个月内,在yabovip2三水区设立项目公司具体运营本协议项下项目(若承租方已在三水区成立的公司并正常进行纳税申报的除外),承租方不得以任何方式抽逃税源;承租方在三水区设立项目公司后,应当与出租方重新签署合同,新项目公司和承租方共同执行本协议项下的约定义务。

其他须批露事项

1.私人物业的处置

商业城片区有私人商铺98户,建筑面积6447.26平方米。经初步摸底调查并结合私人业主的反馈意见,纳入本项目改造范围的私人物业共67户,建筑面积4887.12平方米。详见下表:

位置

商铺个数

建筑面积(㎡)

备注

一区首层

7

302.91

五层

一区二层

10

288.41

一区三层

9

266.08

二区首层

18

570.89

三层

二区二层

20

634.05

三区五层

1

1307.95

七层

三区六层

1

1308.29

三区七层

1

208.54

合  计

67

4887.12

 

为了取得私人业主对本项目的支持,同意由粤三公司或粤三公司通过公开招租方式选取的承租方返租该物业,进一步推动项目的开展。前期由出租方通过电话,一对一会谈等方式与私人业主讲解项目方案,分析现时的租金价格,以及如何开展物业管理工作等,寻求达成发展共识,降低投资方进入的难度。同时,出租方将根据和私人业主的协商结果提出不同的处理意见,具体如下:对于同意返租的,签订《同意物业返租确认书》;对于要求自主经营或自行出租的,要求该部分私人业主签订《承诺书》,承诺其所经营业态要与本项目业态相符,并接受本项目的物业管理;对于不同意返租且不愿签订《承诺书》的,制定相关处理预案,解决可能引发的突发事件和承担相关的法律责任;对于失联的私人业主,按照相关法律法规推进相关工作。

2.小商品市场的搬迁

商业城二、三区首层的小商品市场,主要经营小商品百货、鞋类、成衣及床上用品等零售。是当时为了配合区政府撤销原占道经营的耀华路灯光夜市,还路于民,同时又可解决部分下岗工人的再就业问题而设立。目前,小商品已出租的档位有58个,部分档主是留守了十多年的老租户。为了解决该部分档主的经营问题,同时推动项目的顺利开展,出租方经调研,建议将愿意继续经营的小商品市场档主择址进行搬迁,位置尽量选择与商业城小商品市场经营业态相近的场所。出租方同意协调该批档主的搬迁情况,并给予一定的租赁场所搬迁支持。

3.租赁保证金

承租方应在《租赁合同》签订之日起三十日内一次性向出租方缴纳履约保证金人民币200万元(项目成交后,交易保证金将转为履约保证金),水电保证金人民币65万元,用以担保承租方方履行《租赁合同》项下各项义务。

特别提示

1.佛山南方产权交易所于信息披露之日起至公告截止日向已签署《保密承诺函》的意向承租方发放评审文件。

2.意向承租方应当知悉综合评审文件,按照文件要求制作提交参加评审文件。

交易须知

1.意向承租方须在公告期内通过佛山南方产权交易所办理完毕报名手续(含提交《承租申请书》及其附件材料、项目规划方案、参加评审文件、交纳保证金人民币200万元、相关交易资料等流程及手续),接收报名材料时间为公告期内工作日9:00-17:00。意向承租方在公告期内向佛山南方产权交易所办理完毕报名手续的行为,是对交易条件和挂牌价格的认可和接受。

2.意向承租方参与本项目时,须在公告期内向佛山南方产权交易所缴纳交易保证金人民币200万元。若该意向承租方被确定为承租方,在交易双方签订项目协议、全额支付服务费用至产权交易机构结算账户之日起五个工作日内,交易保证金转为履约保证金,由产权交易机构无息划转至出租方指定账户。如意向承租方未被确定为承租方且不存在违反产权交易所规定没收交易保证金情形的,该意向承租方缴纳的交易保证金由产权交易机构在确定项目承租方之日起五个工作日内无息原路退还。

佛山南方产权交易所结算账户:

开户行:农业银行佛山华达支行

户名:佛山南方产权交易所有限公司

账号:44422001040084467

3.意向承租方须在本次公告期内向佛山南方产权交易所签订《保密承诺函》后,方可申请查阅本次项目相关文件资料。意向承租方须根据本公告自主判断投资价值,自主做出投融资决策,自行承担投融资风险。

4.佛山南方产权交易所对意向承租方提交的资料进行初审登记,必要时可以要求意向承租方提供补充资料,经出租方资格审查确认资格后,向符合资格的意向承租方出具受理通知书。

5.经公开征集仅产生一个合格意向承租方,则由出租方在合格意向承租方的见证下,对该合格意向承租方提交的参加评审文件进行确认,经确认后出租方与该合格意向承租方按照佛山南方产权交易所通知的时间和地点,直接签订《租赁合同》,经公开征集,产生两个或两个以上合格意向承租方的,则采用综合评审方式确定承租方,出租方与承租方按照佛山南方产权交易所通知的时间和地点签订《租赁合同》。

风险提示

以上信息来源于出租方提供的资料,请意向承租方进行必要的调查核实,产权交易机构对上述信息披露不做任何承诺和担保。

1.根据我国有关法律、法规的规定,委托方(出租方)应按规定如实披露项目信息,并对其披露信息的真实性、完整性、合法有效性负责。佛山南方产权交易所对委托方(出租方)披露的信息及其后果不承担任何法律责任。

2.佛山南方产权交易所通过自身网站及相关媒体发布的项目信息并不构成佛山南方产权交易所对任何项目的任何交易建议。意向承租方应不依赖于已披露的上述信息并自行对项目的相关情况进行必要的尽职调查和充分了解,对是否承租项目及承租项目后可能发生的费用和存在的风险自行作出充分评估,并独立承担所有风险,佛山南方产权交易所对此不承担任何法律责任。

3.意向承租方如对佛山南方产权交易所网站所披露关于本公告内容的理解存在歧义的,应以交易各方提供的相关交易资料文件及最终签定的交易合同的相关内容为准。

4.意向承租方须自行登陆佛山南方产权交易所有限公司网站了解相关交易规则(http://www.fsaee.com/zh-CN/news003.html),充分了解并清楚知晓本次交易风险,接受并遵守以上交易规则参与本次交易。

佛山南方产权交易所联系方式

联系人

郭先生、林先生

联系电话

0757-82363969、82363115

传真号码

0757-82365868

联系地址

yabovip2yabovip2008季华五路18号经华大厦6楼

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